단돈 5천 원으로 ? 부동산 투자가 가능하다면 어떨까요?

By 뉴스레터팀   Posted: 2020-05-12

- 블록체인 기반 부동산 투자 플랫폼, 카사(KASA)와 엘리시아(ELYSIA)
- 분산 투자가 블록체인 형태만 가능한 것은 아니다
- 정부 사업은 어떨까? 부동산 정보공유 플랫폼 구축 시작

부동산 투자에 관심 있지만 묵돈이 부족한 분들에게 재밌는 소식이 있어요.

혹시 부동산 투자를 해보셨나요? 아마 이런 질문을 하면 대부분 대출받아서 집 마련하기도 버거운데 무슨 투자냐고 반응을 보일 거에요. 우리 주변에 투자 자산이라고 하면 부동산보다는 주식이나 암호화폐가 먼저 떠오를 거에요. 이쪽이 투자 빈도도 부동산보다 훨씬 높고요. 왜냐하면 부동산 투자는 다른 투자에 비해 목돈이 필요하기 때문입니다.
주식과 암호화폐는 금액 단위를 잘게 쪼개어 소액으로도 투자가 가능하고 다양한 투자처로 분산이 용이합니다. 반대로 부동산 투자는 유동성이 낮고 분산 투자가 어렵습니다. 매매가와 전세가의 차이를 이용해 상대적으로 소액 투자가 가능하다는 ‘갭 투자’도 분산이라고 보기는 어렵고요. 만약 부동산도 주식이나 암호화폐처럼 잘게 쪼개 투자할 수 있다면 지금보다 접근이 쉬워질 것 같아요.
블록체인 기술을 활용하면 미술품, 장외 주식, 배당권 등을 분할해 분산 투자가 가능합니다. 그리고 이미 이를 활용한 사례가 늘고 있습니다. 그러니 부동산이라고 못 할 것 없겠죠? 만약 부동산 투자에 관심 있지만 목돈이 부족해 선택하지 못했다면 오늘 전해드리는 내용에 흥미를 느끼실지 모르겠어요.
 
현재 보고있는 기사는 매일경제와 함께하는 블록체인 전문 미디어, 디스트리트에서 발행하는 뉴스레터 D.STREET WEEKLY 서비스 편입니다. 매주 블록체인과 암호화폐 관련 서비스, 제품 소식을 콕 집어서 전해드립니다. 그럼 시작해볼까요? ?
 
? 부동산 하나를 토큰으로 쪼개서 분산 투자가 가능하다, 카사(KASA)

카사(KASA)는 대표적인 블록체인 기반 부동산 플랫폼입니다. 부동산 유동화 수익증권(ABS)을 디지털 방식으로 발행해(DABS) 일반 투자자에게 유통하는 프롭테크(부동산 ‘property’와 기술 ‘technology’를 결합한 용어) 스타트업입니다.

설명이 조금 어려웠죠? 좀 더 쉽게 풀어드릴게요. 카사에선 200억~1,000억 원대 상업용 부동산을 최소 5,000원부터 투자할 수 있습니다. 투자자는 지분을 소유한 것처럼 건물 임대료와 매각 시세 차익을 분기별로 받습니다. 단돈 5,000원으로 소규모 건물주가 되는 효과를 누릴 수 있는 겁니다.

그렇다면 처음에 누가 부동산 투자가를 정하는 걸까요? 소유주가 카사에 부동산 상장을 신청하면, 부동산 감정 전문법인에서 건물 가치를 감정합니다. 이때 감정된 건물 가격으로 수익증권(ABS)을 발행하고, 이를 블록체인으로 쪼개(DABS) 일반인들이 거래하는 겁니다.

카사는 지난 5월 혁신금융서비스(규제 샌드박스)에 지정되었습니다. 덕분에 부동산 규제, 금융 규제라는 큰 장벽 없이 사업을 진행할 수 있습니다. 또한 카카오벤처스, 본엔젤스벤처파트너스, 신한 금융투자 등으로부터 누적 100억 원의 투자를 받았다고 하네요.

‘규제 샌드박스 + 투자’라는 양 날개를 단 카사는 현재 플랫폼 사전예약을 진행하고 있습니다. 카사에 따르면 8만 명이 사전예약을 신청했다고 하니 앞으로 얼마나 성장할지 지켜보기로 해요.
 
? 국내외 부동산 투자가 가능하다, 엘리시아(ELYSIA)

두 번째로 소개할 엘리시아(ELYSIA)는 블록체인을 사용해 부동산 소유권을 유동화하는 프로젝트입니다. 유동화된 부동산 지분이 일반 투자자들에게 유통된다는 점, 소액(5,000원)으로 부동산 투자가 가능하다는 점은 카사와 동일합니다.

이 밖에도 엘리시아는 상품 평가, 취득, 관리, 모니터링, 자산 판매라는 일련의 부동산 거래 프로세스를 블록체인 플랫폼에 구현한다고 합니다. 엘리시아는 지난해 파일럿 투자 상품 2건을 진행했습니다. 투자는 국내외 투자자 500여 명이 참여하며 마무리됐습니다. 이중 단기 상품은 이미 매각 수익까지 실현하며 테스트를 마쳤습니다.

엘리시아는 국내와 국외 부동산을 모두 취급합니다. 그런데 투자자와 플랫폼 입장에서, 국가마다 증권법과 부동산 규제가 다르다는 부분은 상당한 불안 요소입니다. 이점을 고려해 엘리시아는 국내와 해외 투자 방식을 구분해서 운영합니다.

해외 부동산 투자는 부동산 상품을 토큰화해 증권형 토큰(STO) 형태로 거래하며, 국내 부동산 투자는 토큰이 아니라 부동산 상품을 법인화해 투자자들에게 주식을 배분하는 방식으로 진행한다고 합니다. 엘리시아는 동명의 플랫폼 토큰을 보유하고 있는데요, 덕분에 토큰으로 엘리시아를 접한 분들 역시 많을 거로 생각합니다. 자체 토큰(EL)은 자사 상품 Early Access 같은 플랫폼 특전을 받는 데 사용된다고 하네요.

[그림] 부동산투자신탁(REITs)의 투자구조 (출처 : 전국투자자교육협의회)
✅ 체크 포인트 : 블록체인 형태의 투자가 불안하다면 전통적인 투자 방식도 참고하자
개인이 접근하기 수월한 전통 부동산 투자 방법으론 부동산투자신탁(리츠 : REITs)이 존재합니다. 리츠는 특정 기업이 투자금을 모은 뒤, 여러 건물에 나눠 투자하고 수익을 배당하는 방식입니다. 한 마디로 부동산을 공동구매하고 월세가 나오면 이 공동구매자들이 투자한 비율만큼 나눈다고 이해하시면 됩니다. 하나의 건물에 대한 ‘권리’를 잘게 쪼개 여러 투자자가 참여하는 블록체인 기반 방식과는 달리 좀 더 전통적인 부동산 투자 방식이라고 볼 수 있어요.
  • 블록체인 투자는 리츠보다 금액 제한이 낮고, 접근성이 좋아 투자하기 쉽다는 장점이 존재합니다.
  • 그러나 제도권 투자인 리츠에 비해, 블록체인 기반 투자방식은 법적인 보호에 취약하니 이 점을 유의해야 합니다.

오늘 소개한 부동산 투자에 관심이 있다면 장단점과 리스크를 종합적으로 고려한 뒤에 결정하시길 바랍니다.
 
?? 정부 사업은 어떨까? 부동산 정보공유 플랫폼 구축 시작

정부에서도 블록체인을 부동산 거래에 도입하고자 하는 시도가 있었습니다. 2018년 10월 국토교통부와 과학기술정보통신부가 발표한 ‘블록체인 부동산 거래 시범사업’입니다.

부동산을 담보로 대출을 받거나 거래하려면 은행이나 등기소에서 종이 서류를 발급받아 제출해야 합니다. 문제는 종이 서류로 처리하다 보니 1,000억 원이 넘는 소요 비용이 발생한다는 부분입니다. 또한, 종이 서류는 위변조가 가능해 각종 부동산 범죄에 악용되곤 합니다.

따라서 정부는 블록체인을 사용해 종이 증명서를 없애고자 했습니다. 당시 국토부는 시스템 개발을 위해 4년간 300억 원이라는 예산을 잠정 책정했지만, 실효성에 의문이 제기되며 블록체인 플랫폼 계획은 현재 올스톱된 상황입니다. 그러나 다시 한번 부동산 블록체인 플랫폼 전략 계획이 마련되는 만큼, 2022년 즈음부터 실제 시스템 구축을 시작할 것으로 전망합니다.
✅ 체크 포인트 : 블록체인 부동산 투자에 주어진 과제는 규제와 리스크
블록체인을 활용한 부동산 투자는 아직 초기 단계입니다. 그러나 전통 자산 거래 시스템에 지각변동을 가져올 수 있는 강력한 변화가 될 것이란 기대가 많습니다.
그러나 반대로 개인은 블록체인 투자 위험성을 항상 염두에 두어야 합니다.
한동안 P2P 플랫폼을 활용한 부동산 투자가 인기를 끌었습니다. 높은 이율과 낮은 투자금액으로 많은 개인 투자자들에게 매력적이었지만, 부실한 상품들이 다수 등장하면서 개인 투자자들이 적잖은 피해를 보기도 했습니다.
블록체인 기반 부동산 투자 역시 비슷한 부작용이 발생할 수 있습니다. 그러니 항상 투자 전에 자신이 투자하는 상품과 플랫폼, 규제에 대해 명확히 공부하고 리스크도 충분히 고려하시길 바랍니다.
 
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